부동산 시장에서 ‘토지거래허가구역 재지정’, 일명 토허제 재지정이라는 단어가 심심찮게 들려옵니다. 특히 최근에는 서울 강남 3구 및 용산, 그리고 전남 화순 삼천지구까지 해당 제도가 다시 적용되며 많은 투자자와 실수요자들의 주목을 받고 있습니다.
그렇다면 토허제란 무엇이며, 왜 정부는 갑작스럽게 재지정 카드를 다시 꺼내 들었을까요?
지금부터 부동산 시장에 어떤 변화가 일어나고 있는지 쉽고 정확하게 정리해 드립니다.
✅ 토지거래허가구역(토허제)란?
토지거래허가구역은 부동산 투기 억제와 가격 안정화를 목적으로 정부나 지자체가 특정 지역의 토지 거래를 허가제로 제한하는 제도입니다.
즉, 일정 면적 이상을 초과하는 토지를 거래할 경우, 사전에 관할 관청의 허가를 받아야만 매매계약을 체결할 수 있습니다.
| 용도지역 | 허가대상 면적 기준 |
|---|---|
| 주거지역 | 18㎡ 초과 |
| 상업지역 | 20㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
| 비지정 지역 | 60㎡ 초과 |
허가 없이 거래하거나, 허가받은 목적 외로 이용할 경우 2년 이하 징역 또는 거래금액의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있으며, 이행강제금도 따로 부과됩니다.
📍 전남 화순 삼천지구, 3년간 토허제 재지정
2025년 3월 28일부터 2028년 3월 27일까지, 화순 삼천지구는 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다. 해당 지역은 총 3,300억 원 규모의 도시개발사업이 추진되는 곳으로, 스마트 신도시, 첨단의료복합단지, 농공단지 등 미래 산업의 배후 주거단지로 개발될 예정입니다.
전라남도는 이번 재지정을 통해 “부동산 투기를 방지하고 지가 상승을 억제하여 개발사업을 안정적으로 추진하기 위함”이라고 밝혔습니다.
🏙 서울 강남 3구·용산구, 1달 만에 토허제 재지정
더 충격적인 변화는 서울에서 벌어졌습니다.
지난 2월, 서울시는 잠실·삼성·대치·청담동(잠삼대청)에 적용 중이던 토허제를 전격 해제했지만, 단 35일 만에 정책을 번복하고 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 전체로 확대해 토허제를 재지정했습니다.
📉 재지정 발표 직후, 시장은 즉각 반응했습니다.
- 강남 3구·용산구 매물 2,500여 건 감소
- 송파 가락동: 1주일 사이 매물 46.2% 급감
- ‘헬리오시티’는 686건 → 219건으로 68.1% 급감
- 잠삼대청 지역은 상대적으로 매물 감소폭이 적었음
이처럼 매물이 빠르게 줄어든 이유는 정책 재적용 전 '막차 수요'가 거래를 촉진했기 때문입니다.
📉 집값도 하락 전환… 효과는 즉시 나타나
한국부동산원이 발표한 자료에 따르면, 재지정 직후 서울 아파트값 상승률이 절반 이하로 둔화되었습니다.
| 지역 | 재지정 전 상승률 | 재지정 후 상승률 |
|---|---|---|
| 송파구 | +0.79% | -0.03% |
| 강남구 | +0.89% | +0.36% |
| 서초구 | +0.69% | +0.28% |
| 용산구 | +0.34% | +0.18% |
투기 수요가 감소하면서 과열됐던 부동산 시장이 진정세로 돌아섰고, 일부 지역에서는 실제 매매가격도 수억 원 하락하는 모습을 보였습니다.
🔍 정책의 의미와 전망
서울시는 이번 재지정에 대해 “실수요 중심의 건강한 부동산 거래 질서 확립을 위한 조치”라고 밝혔으며, 앞으로 토지거래허가구역 설정 시 주택 시장 반응과 거시경제 흐름까지 함께 분석하겠다는 입장을 내놨습니다.
정부가 한 달 만에 정책을 뒤집은 것은 매우 이례적입니다. 이는 투기 조짐이 명확하게 감지되었고, 시장 과열을 방치할 수 없었다는 위기감의 방증으로 해석됩니다.
✅ 정리: 왜 이게 중요한가?
- 실수요자에게는 '지키기 위한 규제'
- 투기 수요에게는 '막는 규제'
최근 서울 및 지방에서 잇따른 재지정 발표가 이어지고 있는 만큼, 부동산에 관심 있는 분들이라면 자신의 투자지역이 허가구역인지 반드시 확인해야 합니다.
허가 없이 매매 계약을 체결하거나 목적과 다른 용도로 사용할 경우 막대한 법적 리스크가 뒤따릅니다.
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